En España, una hipoteca es un préstamo que una entidad financiera concede a una persona para la compra de una vivienda u otro inmueble, utilizando ese mismo inmueble como garantía del préstamo. Esto significa que, si el prestatario no cumple con los pagos acordados, el banco puede ejecutar la hipoteca y vender la propiedad para recuperar el dinero prestado.

Hoy, en Andrés Jiménez, hablamos sobre los conceptos clave que merece la pena conocer sobre las hipotecas.

Elementos clave de una hipoteca

Las hipotecas en España se rigen por la Ley Hipotecaria y el Código Civil, y presenta varias características fundamentales.

Por un lado, el Derecho Real. Esto significa que la hipoteca recae directamente sobre el bien inmueble y es oponible «erga omnes», es decir, frente a cualquier persona que adquiera la propiedad. Si la vivienda hipotecada se vende, la hipoteca «persigue» al inmueble, y el nuevo propietario podría verse afectado si no se cancela la deuda.

Por otro lado, su carácter accesorio e indivisible. La hipoteca no existe por sí misma; es accesoria a una obligación principal, que es el préstamo. Si la deuda se divide entre herederos, la hipoteca sigue gravando la totalidad del inmueble.

A su vez, para que una hipoteca sea válida y eficaz frente a terceros, debe ser inscrita en el Registro de la Propiedad. Esta inscripción le otorga publicidad y seguridad jurídica.

Además, la hipoteca siempre recae sobre bienes inmuebles (viviendas, locales, terrenos, etc.), que deben ser propiedad del deudor o de un tercero que los ofrezca como garantía, y deben ser enajenables (vendibles).

Finalmente, el dinero obtenido a través de la hipoteca suele destinarse a la compra de una vivienda. Pero también puede ser para la construcción, rehabilitación, o incluso para obtener liquidez con garantía de un inmueble ya poseído.

Tipos de hipotecas más comunes en España

En el mercado hipotecario español, los tipos de hipotecas más comunes se diferencian principalmente por la modalidad de interés.

Así, podemos diferenciar entre hipotecas a tipo fijo, variable o mixtas.

En la fija, la cuota mensual de la hipoteca y el tipo de interés se mantienen constantes durante toda la vida del préstamo. Ofrece estabilidad y previsibilidad, protegiendo al deudor de posibles subidas del Euríbor (el índice de referencia más común en España).

Por su parte, en la variable la cuota mensual se revisa periódicamente (generalmente cada seis o doce meses) y fluctúa en función de un índice de referencia (normalmente el Euríbor) más un diferencial fijo (por ejemplo, Euríbor + 1%). Las cuotas pueden subir o bajar, ofreciendo potenciales ahorros en épocas de Euríbor bajo, pero también riesgo de aumentos.

Finalmente, la mixta combina las dos anteriores. Durante un periodo inicial (por ejemplo, los primeros 5 o 10 años), el tipo de interés es fijo, aportando estabilidad. Pasado ese tiempo, el tipo se convierte en variable, referenciado al Euríbor más un diferencial.

Proceso de concesión de una hipoteca

Para acceder a una hipoteca en España en 2025, es necesario cumplir con ciertos requisitos básicos, como es contar con ingresos estables y demostrables.

También es fundamental tener un contrato laboral indefinido o una antigüedad considerable como autónomo.

Además, los bancos piden aportar una entrada que suele oscilar entre el 20% y el 30% del valor del inmueble.

Por último, es importante mantener un buen historial crediticio y no superar una tasa de endeudamiento del 35%. Es decir, que la cuota hipotecaria no exceda el 35% de los ingresos netos mensuales.

Qué pasos seguir si se cumplen los requisitos

Si se cumplen los requisitos, la entidad bancaria hace un estudio de viabilidad y documentación, analizando su solvencia.

Tras ello, si el estudio es favorable, el banco presenta una oferta vinculante con las condiciones del préstamo (tipo de interés, plazo, comisiones, etc.).

Después, un tasador independiente evalúa el valor de mercado de la propiedad. El importe máximo que el banco suele financiar se basa en un porcentaje de este valor (normalmente hasta el 80% para residentes y el 60-70% para no residentes en el caso de vivienda habitual).

Una vez aceptada la oferta y finalizada la tasación, se firma la escritura pública de hipoteca ante un notario. La presencia del notario garantiza la legalidad del contrato y la transparencia de las condiciones, y debe haber una explicación previa y obligatoria por parte del notario.

En el último paso la hipoteca se inscribe en el Registro de la Propiedad para su plena validez.