Las viviendas turísticas en comunidades plantean desde 2025 una cuestión que propietarios y juntas ya no pueden pasar por alto: antes de iniciar una nueva actividad turística en un piso sometido a propiedad horizontal hay que comprobar no solo la normativa turística, sino también si existe la aprobación necesaria de la comunidad.
Viviendas turísticas en comunidades
El cambio introducido en la Ley de Propiedad Horizontal ha reforzado el papel de las comunidades frente a este tipo de usos. En Andrés Jiménez abordamos estas situaciones desde la administración de fincas y el asesoramiento jurídico, porque una decisión mal documentada puede generar conflictos posteriores entre propietarios.
Desde el 3 de abril de 2025, el artículo 7.3 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que el propietario que quiera iniciar una actividad turística incluida en la normativa sectorial debe obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad.
Ya no basta con comprobar que los estatutos no prohíben expresamente la actividad. Para las nuevas actividades sometidas a este régimen es necesaria una decisión favorable de la junta.
Esta modificación resulta especialmente importante para propietarios que compran una vivienda con intención de destinarla posteriormente al alquiler turístico.
Qué mayoría necesita la comunidad
La autorización no exige unanimidad.
El artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que la aprobación, limitación, condicionamiento o prohibición de la actividad turística necesita el voto favorable de tres quintas partes del total de propietarios que representen, a su vez, tres quintas partes de las cuotas de participación.
Esto obliga a preparar correctamente la convocatoria, reflejar el asunto con claridad en el orden del día y documentar adecuadamente el acuerdo adoptado.
En nuestro servicio de administración de fincas prestamos especial atención a las actas y acuerdos de las comunidades, porque la forma en que se adopta y documenta una decisión puede resultar tan importante como su contenido.
La comunidad también puede limitar o prohibir
La Ley no se limita a permitir que la comunidad apruebe una actividad. La misma mayoría de tres quintas partes puede utilizarse para limitarla, condicionarla o prohibirla.
Además, la comunidad puede establecer cuotas especiales de gastos o incrementar la participación en los gastos comunes de la vivienda donde se realice la actividad, dentro de los límites establecidos legalmente. Actualmente, ese incremento no puede superar el 20 %. Estos acuerdos no tienen efectos retroactivos.
Por eso, las viviendas turísticas en comunidades deben analizarse caso por caso. No todas las comunidades cuentan con los mismos estatutos ni han adoptado los mismos acuerdos.
Qué ocurre con las viviendas que ya funcionaban antes
Este es uno de los puntos que más dudas genera.
La nueva exigencia no implica automáticamente que todas las viviendas turísticas existentes antes del 3 de abril de 2025 tengan que conseguir ahora una nueva autorización.
La Ley contempla un régimen para quienes ya ejercían legalmente la actividad antes de esa fecha y se habían acogido a la normativa turística correspondiente. No basta con haber comprado la vivienda antes de abril de 2025: la actividad turística debía estar efectivamente habilitada conforme a la normativa aplicable.
Por eso resulta fundamental revisar fechas, licencias, declaraciones responsables, inscripciones turísticas y acuerdos previos de la comunidad antes de concluir que una vivienda queda protegida por este régimen.
Los estatutos siguen siendo importantes
Antes de solicitar una autorización conviene revisar el título constitutivo y los estatutos de la comunidad.
Puede existir una prohibición de determinados usos inscrita previamente. En ese caso, la situación puede requerir algo más que conseguir simplemente una votación favorable, porque habrá que analizar el alcance concreto de esa restricción y su eficacia jurídica.
También puede resultar aconsejable comprobar la información inscrita sobre la finca. Nuestro servicio de Registro de la Propiedad permite gestionar documentación registral relacionada con inmuebles, escrituras, cargas e inscripciones.
La autorización de la comunidad no sustituye otros permisos
Obtener el acuerdo favorable de la junta no significa que la actividad turística pueda comenzar automáticamente.
También debe cumplirse la normativa turística, urbanística y administrativa correspondiente al lugar donde se encuentre el inmueble. La autorización comunitaria es una pieza del proceso, no sustituye los restantes requisitos legales.
La regulación puede variar según la comunidad autónoma y el municipio, por lo que conviene revisar las condiciones aplicables a la ubicación concreta antes de anunciar o comercializar la vivienda.
Qué hacer antes de llevar el asunto a junta
Cuando una comunidad recibe una solicitud relacionada con un uso turístico, resulta recomendable comprobar previamente:
- los estatutos y el título constitutivo;
- si existen acuerdos anteriores sobre viviendas turísticas;
- la fecha en la que comenzó, en su caso, la actividad;
- la documentación turística o administrativa existente;
- y la mayoría necesaria para adoptar correctamente el acuerdo.
Improvisar una votación sin revisar estos antecedentes puede terminar generando impugnaciones o conflictos innecesarios.
Desde Andrés Jiménez podemos analizar la documentación de la comunidad y orientar la gestión del acuerdo dentro del marco de la Ley de Propiedad Horizontal.
Las viviendas turísticas en comunidades requieren hoy una revisión más completa que hace unos años. Propietarios y comunidades deben diferenciar entre nuevas actividades y situaciones anteriores, comprobar estatutos y acuerdos y no confundir la autorización comunitaria con los permisos administrativos necesarios.
